美国房产投资需慎重考虑五大因素

美国房产投资需慎重考虑五大因素
美国房产投资需慎重考虑五大因素

中国人在美国购房的热情持续高涨。在过去一年里,中国人豪掷220亿美元在美国购房置业,消费金额同比飙升近八成,占美国海外买家消费总额的近四分之一。

的确,美国房产有诸多吸引力,如高回报,优越的人文和自然环境,高端大气上档次的洋房等。不过,在考虑到这些优势的同时,还要尽量避免美国房产投资中的各种风险问题。

资金风险

购置不动产的资金很难处理。对於个人投资者来说,从中国搞几十万美元离境,绝非是一件轻而易举之事,相关部门肯定会对资金来源和使用状况进行调查。虽然某些人可以运用地下渠道把资金转移出去,但是风险还是很大的。

据美国时报报导,近期,美国海关对外国人进入美国携带现金查的非常严格。入境美国,根据海关边境保护局的规定,如果携带现金超过1万美元并没如实申报,海关将会依法没收。如果申报的现金数额和被抽查发现的现金金额不符,携带者将可能面临现金全数没收及处罚的民事处罚,严重者还可能面临现金走私的刑事罪名。出入境未依法申报1万以上美元被发现,海关人员若认为对方并非蓄意隐瞒,会给申报的机会。

若对方一开始就撒谎,海关人员会将钱全数没收。随后海关会寄信给当事人要求其认罪,或提出证据证明被没收的钱是合法的钱。只要能证明钱来源合法,海关不会将钱全数没收,在证明钱来源合法後,大多以扣留全款的20%作为保管费结案,少数扣留10%作保管费。

投资回报风险

从全美房产经纪人协会2014年7月21日公布的数据显示,目前,美国房地产市场正处於平稳复苏阶段。但由於2008年金融危机冲击营建行业,导致许多技术工人转行,加之石油工业吸纳了许多营建工人,使美国房市出现了技术工人短缺,导致薪资上升等问题,令营建成本增加、完工时间延後,不利於房市的後续发展。

同时,据侨报周末近日报导,在美国炒房的成本很高。首先,地产商在确认购房者本人入住後,才会办理产权出售手续。业主入住一段时间後才可以出租或再卖,一般是一至两年。而且,购房之後不允许让房屋空置,否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租,还要被收取至少3%的租金手续费。
有相关机构表示,中国买家或许能以低廉价格便能买到房子,可是几个月後他们会发现该物业的情况可能很糟糕,例如房子可能在适合居住前需动用数以千元美金进行修复,而且需要支付税收,甚至它是没有价值的,因为,经济萧条地区的物业价值通常有10年或者以上的时间不升值。
另外,尽管美国房价不高,但在购房、持有、出售几个环节,成本很高。如买方的过户公证费、房屋检查费、文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费、转户费、邮费、一年的房屋保险费等。而在房屋持有阶段,业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税。各种成本算下来,其实际支出要高出一大截。

房价下跌的风险
无人可以保证美国房价只涨不跌。

据中国日报报导,美银美林(Bankof America Merrill Lynch)发表研究报告称,美国房价相对於收入已经高估约10%,上涨势头将在2016年结束,然後进入6年零涨幅时期。

美银美林分析师还指出,最近数据显示房价涨幅已经放慢,意味着过去两年所看到的後危机时期繁荣景象”基本已经结束”,未来8年将进入一个”房价增速极低的”、年均只有1%的新时期。

交易风险

由於对美国房产交易流程不熟悉,国房产交易的具体操作缺乏了解和经验,如如何进行房屋检查。建议找个合格的美国房产经纪人帮忙完成美国房产的交易过程。

孩子入学风险

许多中国人在美国买房目的是让孩子就近入读美国公立学校接受教育。但专业律师表示,购买了房产并不等於孩子可以合法入读公立学校,因为美国公校的教育是提供给本地人的,不是提供给持有旅游签证入境的外国人子女的。

专业移民律师表示,出於人道主义,即使你是非法移民或非法移民的後代,同样在美国可入读公校,但前提是你默认别人将你视为非法移民。但若家长只持有B1或B2签证,并以此身份留在美国境内做孩子的监护人,或者直接让孩子以B2身份入读公立学校,那其父母与孩子的这种身份等同於”黑”下来,也就是让自己的身份变非法。所以刘律师建议,为了能让孩子在美国合法读公校,无论是做监护人的父母,还是受委托要做孩子监护人的亲友应该持有在美国合法居留的身份。