美国房市继续火:租金随房价齐飞

房价高,租金升,对於投资者来说,赚钱赚到手软。更有证据表明,越来越多的资金投入到美国房地産市场中去。而对於某些低收入群体来说,承担的住房成本则越来越高。

承受能力大降

联邦住宅抵押贷款公司房地美(Freddie Mac) 近日发布了一份报告。该报告以该公司2010年到2016年间至少两次发放抵押贷款的公寓爲样本,追踪租金变化数据。研究结果显示,2010年,低收入家庭要找到可以负担的公寓已经很不容易,当年普通公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的;到了2016年,情况更加糟糕,低收入家庭负担得起的普通公寓只剩下4.3%了。

房地美的报告着重於针对大城市地区那些收入不到中等收入水平一半的家庭。

舒兹的文章指出,这些家庭拥有的资源最少,在住房选择上最受限制,政策制定者应该更多地爲经济上易受冲击的家庭着想。

房地美报告中的数据也暗示,住房负担能力下降,不仅仅是低收入人群面临的问题。从全美范围看, 2010年至2016年,中等收入家庭可负担的公寓比例从95.8% 下降到了90.6%,超过5个百分点。尽管总体上中等收入家庭仍可负担90%的公寓,但趋势是在下降。

区域差异明显

美国在线房地産平台Apartmentlist.com的数据显示, 2014年至今,科罗拉多州一卧室公寓租金的中位数上升了22.4%, 是全美平均数的两倍;该州首府丹佛的房租比全美平均价格高了12.6%。

一些房地産行业的专家称,在金融危机期间,科罗拉多遭遇了房屋止赎危机,投资者收购住宅并投放到高端租赁市场。同时,2009年至2016年,该州增加了约57万新进人口,其中很多都从事高收入的科技和石油行业,这也推高了当地的房租和房价。

房地美的报告中使用了联邦住房和城市发展部制定的所谓住房负担能力的定义,即住房成本不应超过收入的30%。因此,承受能力同时取决於租金和收入,住房承受能力下降的原因可能是租金上升,也可能是收入减少,或收入和租金变化差异缩小。

舒兹称,从政策角度看,重要的是搞清楚什麽原因促使住房承受能力变化,因爲恰当的干预可能使结果有所不同。“如果是因爲供应不足或开发成本上涨导致房租快速上涨,地方政府可能应合理化开发过程或者放松分区限制,”她写道, “如果数据显示承受能力下降主要是因爲收入增长停滞或低技术工人工时减少,那麽收入补贴可能是更直接的政策解决方法。”