美国的学区房是否值得投资?

作为现代教育制度与房地产市场发展的衍生物,学区房可不只是中国特色,美国也有学区房。

一、美国的学区房特点

美国学校分为私立和公立,学校教学质量好的地区会吸引家庭搬来周边居住,这就构成了学区房。什么样的学校是质量好呢?在美国,有专业机构根据学校的综合质量和所在社区的环境,评出1~10分,通常8分~10分就是周边所谓的优质学校。

还有一些细节,美国公立幼儿园必须要求家长有工作,而私立幼儿园只有学费门槛;私立小学依旧是有学费门槛,普通的私立小学1万-3万美元/年;而公立学校就是购买或者租住学校周边房子,才能具有优先入学资格。写到这里我们就明白,学区房就是市场调节教育资源的工具。

一个学区如果房子价格高,房地产税相应也高。通常,房地产税总额的一半以上用于公立中小学的修缮建设、设施设备、聘请教师、开展活动、校车接送,等等。用于学校的钱宽裕,教学质量便会提高,从而吸引更多家长来买学区房,形成一个良性循环。所以,好学校的学区房,本身就兼具了甄别家长的社会地位、财政实力、优质邻里等重要因素。

二、不是所有“学区”房都与入学有关系

1.公立中小学跟“学区”有关系

美国只有公立中小学跟“学区”有关系。美国的公立中小学的资金,主要来源于学校周边地区的房地产税。各地区的税率不同,大多为百分之一到百分之三。学区的资金跟房地产税的数额是成正比的。学校资金多,则有财力提高教学质量。学校质量好,就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住,这就形成了所谓的“校区房”。

2.私立中小学跟“学区”没关系

如果家长计划让孩子读美国私立中小学,那么就跟“学区”没有关系了。美国的私立中小学不管学生的居住地区在哪,优质学校首先看钱,每年学费起码得交两三万美元。其次,看人,如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏坯子”,就会被清除出校。

3.大学跟“学区”没关系

美国好大学很多,大学没有“就近入学”的规定。但美国公立大学的学费在州内、州外有差别。比如,外州(包括外国)学生,一年学费是3万美元,而州内学生只要1万美元出头。如果要享受州内学费优惠的条件,就是要在开学前在该州住满一年。无论住在州内哪个区域,一视同仁,跟“学区”没有关系。

4.不是在“学区”买房就能入学

如果外国父母想让孩子就近入读美国的公立中小学,通常父母必须至少有一人在美国工作、求学。向往美国的中国家庭多半是看中了美国的教育水平,习惯了在中国抢购学区房的家长们就是在越洋教子的道路上,也不忘哄抬美国学区房的房价。

5.美国校区房只挑高中

首先,美国对校区房的精准定位是在上高中阶段。美国的中小学教育阶段,孩子的学习任务相对轻松。而决定一个孩子未来能在哪所大学里得到飞跃性成长和学习,都集中在高中阶段。

三、美国学区房的分类

一类是大学周边的公寓,这类房产多为出租给大学生所用。

由于大学的学生公寓租金较高,并且数量难以满足学生们的需求,所以大部分的美国学生都会选择到学校周边租房居住。

另一类学区房则是优秀高中所在的学区房。

美国对学区房的精准定位在高中阶段。在美国,每一栋房子都有一个附近学区相匹配的高中学校。

近些年来,越来越多的中国人开始在美国购置学区房,有的是为子女在美国读书考虑,有的则纯粹出于投资的目的。美国学区房其灵活开放的政策,主要是为了保证孩子能够有一个稳定、良好的学习环境。所以,如果学区房的投资成本过高,许多家庭会选择就近以租房来替代购房。那么,学区房的投资也会使得后续的租赁市场发展得到保证。

如果外国父母想让孩子就近入读美国的公立中小学,通常父母必须至少有一人在美国工作、求学。所以国内也有不少人在美国购房是以纯粹投资为主。这些投资者十分聪明,他们购买的学区房除了寻找较高租金收入之外,也追求房地产价值的升值趋势。

实际上,中国投资者对美国楼市的热度还不仅如此。在美购房总量最大的五个来源国分别是:加拿大、中国、墨西哥、印度和英国。其中,在海外资金购房成交量方面,中国成为增速最快的国家,2016年所占份额从12%提高到16%;在购房总成交额方面,中国买家凭借高达220亿美元的支出,成为美国房地产市场最大客户,约占美国房地产国际总销售额的四分之一。

四、如何选购学区房

以投资为目的

第一,房子的区域地段首先要选在经济发达、人口稠密、对房源需求高的地方。

第二, 风景好,资源稀缺的地方,房子更有升值空间。

第三,针对专门投资“学区房”的人来说,不是房子足够贵才有高回报。

无论买昂贵的学区房,还是便宜的学区房,出租的时候,贵的地段一般象征着当地的租房客水平高,整体素质良好,如尔湾。

租金便宜的地方,很可能遇见素质参差不齐的租房客,还可能面临信誉不佳、收入不稳定、易拖欠租金、毁坏房产等棘手的问题,这样的风险必须要在购房时考虑进来。

以学区为目的

第一,学校教育的硬性成绩依然是重要参考指标。

第二,考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。

居民素质体现了一个社区的文化和教育水平。考察时,可以关注离婚率、家庭和单身的比例,居民的受教育程度。对于华人来说,周边如果有华人超市则可以大大的加分。因为,这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。治安情况,一是可以通过网站查询地区犯罪率报告,二是实地考察。

第三,房产税会随房价走高,当地教育经费越高,公立学校越受益。公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额成正比。