2017年美国​​置业“黄金年”住宅类房产市场将继续走高

混杂着房地产去库存的巨大压力,中国经济持续软着陆,人民币不断打响汇率保卫战,欲跌还涨;欧洲复杂的地缘政治形势让其经济复苏的前景更加扑朔迷离;美元加息在多次”狼要来了”之後,真的”来了”,为全球他国经济继续释放迷雾弹。

2016年世界经济形势似乎更加复杂难料,然而,美国住宅开发协会(the National Association of Home Builders -NAHB)於2016年1月份公布的一系列数据却一致显示。

2016年美国​​住宅开发市场将继续走”牛”,美国住宅行业似乎正在翘首期盼金融危机後,住宅开发巅峰时刻的到来。

住宅从业人员信心饱满

美国住宅开发协会(the National Association of Home Builders)简称NAHB,成立於上世纪40年代,是一个拥有800多个地方分会的联盟组织,共拥有约14万会员,其中1/3是新建住宅开发商或原有住宅翻修商,其他的会员也都服务於住宅开发相关领域,如房屋销售和营销,住宅金融,建材生产和供应等。每年,其成员建造的住宅占据美国新​​建住宅80%的份额。

在其2016年1月份公布的数据中,第一组重要数据为住宅市场指数(Housing Market Index),该指数基於统计业内被调查者对近期和未来6个月住宅市场看法而生成,可谓显示美国住宅开发从业者对美住宅开发信心指数的晴雨表。

通常情况下,该指标高於50分位就表示, 大部分房屋开发商对住宅开发持积极乐观态度,而1月份,该指标继续稳定在60分位。回顾历史,2005-2015年10年间,行业信心最高涨的为2005年,该指标持续在70分位左右,2009年行业信心跌到低谷,只有10分位!

NAHB首席经济学家David Crowe对媒体表示,一月份的HMI指数说明,”我们对住宅市场将保持稳定增长的预期是正确的”,他说,”过去两年,私人单位就业维持月均24万的增长,2016年GDP也有望超越去年水平,消费者购买信心已经几乎回到了经济危机前的峰值。”

坚实的经济基础、稳定的就业增长、以及持续上升的消费者信心让来自全球各地的买家持续进入美国房地产市场,这些因素都让美国住宅从业人员对2016年充满期待,也导致该行业对相关劳动力的需求更加旺盛。但是,另一方面,”土地成本、劳动力成本,联邦及各州政府环境管控条例都使得他们的建造成本更高,房屋建造难度也更大,房屋建材成本也不断增加。”一位住宅开发商说, “土地资源和劳动力短缺正成为影响其发展的关键因素”。

住宅新开工量预计增13.4%

NAHB公布的第二组重要数据为美国新建住宅开工量。

数据显示,2005-2015年10年间,其新建住宅开工量於2005-2006年最高,年均逾200万套,而在2009年陡降至仅约50万套/年,之後,随着经济缓慢回升,2015年全年新开工量增加了10.8%,达到逾111万套,其中,single- family(独立屋,房屋在外墙结构和基础设施方面完全不依附於其它建筑物,屋主拥有整块土地和房子。)开工量全年增加了10.4%,达到71.5万套。此外,2015年,全国住宅建设许可证发放量增加了12%,达到117.8万套。

NAHB主席,来自Blue Springs的一家住宅开发商Tom Woods告诉媒体,上述数据显示美国整体住宅市场继续向好,因为开发商对未来消费预期乐观,所以倾向於继续增加库存。”11月份,Single-family的开发量已达到经济危机前的水平,表明住宅市场正在恢复正常。”NAHB首席经济学家David Crowe也如此表示。

NAHB同时预测,2016年新房开工量将达到126万套,比2015年的111万套增加13.4%。其中,Single-family的新开工量预计2016年将达到84万套,比2015年71.1万套增加18%。同时,multifamily(拥有多户家庭的住宅)的新开工量也将达到41.7万套,比去年的39.7万增加5%。而在美国房地产市场发展比较健康、正常的2000-2003年,single-family新开工量平均每年为134万套。

全美大部分地区的住宅市场发展目前都非常健康。在很多大城市,就业和收入的增加都成为该地区住宅市场发展的有力支撑。不过,从区域上看,各地开工量并不均衡。

2015年住宅新开工量在南部和西部增长率分别为21.3 %和6.3% ,中西部地区没有明显变化,东北部地区下降了8.5%。同时,中西部、南部、西部新建住宅许可证分别获得了22%, 5.6%,21.7%的增长,而东北部将比较稳定。

加息影响有限

数据显示,银行贷款仍然是美国住宅购房者选择的主要付款方式,贷款利率同样会成为影响购买信心和房地产市场发展热度的一项指标,并间接影响房地产走势。

2015年,美国住宅30年固定期贷款利率为4%,甚至更低,这个利率在很多人看来实在太”便宜”了。尽管美国加息周期已经开始,据预测,2016年美国30年固定贷款利率可能会缓慢上升至4.5%,同历史利率水平相比较,这依然是一个很低的水平。所以,更多置业者似乎对首次加息”视而不见”。

来自Howard Bank的一位住房贷款经纪Sunny也透露,2015年底的首次调息对消费者的购房意愿和其银行相关贷款业务并未带来任何影响。当然,若到2017年,利率上升至5-5.5%,届时,房地产市场是否会因而放缓,尚且不知。所以,对於有真实购买需求的消费者来说,2016年应该是置业的”黄金年”。

据CoreLogic首席经济学家Nothaft预测, 2016年,新建住宅销售将达到13%的增长率, 总体住宅销售额也将增加4-5%。其中,美国南部和西部将成为住宅销售量增长最强劲的地区,因为这些地区家庭、人口增长强劲,对新建住宅需求量也将更大。而2016年,全国住宅价格将在去年水平上增加4-5%,并将在2017年中期时候达到2006年峰值水平。

受益於消费者对房价上升预期的影响, 房主也纷纷开始投资房屋翻新,因此住宅翻新市场也将继续温和增长。NAHB预测,2016 年single-family住宅翻新消费将比2015年增加1.1%,而2017年将在此基础上增加1.9%。

 

来源:外国房