2017美国房价还要继续涨 买房”背后推手”到底是谁?

2016美国房价还要继续涨 买房"背后推手"到底是谁?

先租房后买房是一种生活方式

先租房后买房是美国人成为有房族的一种方式,在美国房地产市场还存在一个大的制约因素,那就是住房库存量低,二手房的库存量只占现有住宅的1.9%,在好的社区新建住宅炙手可热,即使价格较高,也还是不缺买主。

那么美国哪些人是购房的主力军,他们购房的主要考量是什么,年轻人和中老年人在购房上有什么不同,这些都可以成为观察美国房地产市场状况和美国人购房特点的窗口。

25至44岁人群购房比例最高

住房是家庭最基本之需,没有住房住的人群应是买房大军的主力,18岁以上人群都可称作是美国房地产市场的消费者。由于受房价、收入等因素影响,美国不同年龄段人群买房的比例存在较大差异。

根据美国人口普查局公布的社区调查数据,25至44岁人群是购房比例最高的人群;24岁以下人群购房比例最低;65岁以上人群虽然多数成为退休族,但这个年龄人群购房仍有一定比例。

表1的数据反映了从2005年至2014年美国不同年龄段人群买房的比例变化,其中较引人瞩目的是,18至54岁人群买房比例下降,而55岁以上人群买房比例上升。2005年18至24岁人群购买住房占当年购买住房者的比例为7%,到2014年比例下降到5%。

2016美国房价还要继续涨 买房"背后推手"到底是谁?
2016美国房价还要继续涨 买房”背后推手”到底是谁?

25至34岁人群购买住房在2005年占当年购买住房者的比例为31%,是所有年龄段人群中占比最高的;到了2014年,这个年龄段人群购买住房占比下降到29%。2005年35至44岁年龄段人群购买住房占比为26%,2014年下降到23%。

虽然如此,25至44岁人群依然是美国买房人群的主力军,2005年这个年龄段人群购买住房占比为57%,2014年占比依然超过50%,为52%。45至54岁人群购买住房的比例变化不大,占比基本保持在17%至18%之间。

2005年55至64岁年龄段人群购买住房占比为11%,2014年上升到14%。65岁以上年龄段人群购买住房2005年占比为8%,2014年上升为12%。为何美国65岁以上人群还有不低的买房比例?

二是美国人退休后,喜欢到房价较低的地区生活,这样卖掉老房子,再买新房子,这一切都是为了让养老钱更充裕,所以退休老人买卖住房在买房族中占有一定比例也就在情理之中。

表1:美国不同年龄段人群买房比例变化一览表

年龄 2005年 2008年 2012年 2014年
18-24岁 7% 7% 5% 5%
25-34岁 31% 30% 19% 29%
35-44岁 26% 25% 23% 23%
45-54岁 18% 17% 18% 17%
55-64岁 11% 12% 14% 14%
65岁以上 8% 9% 11% 12%

美国人买房的中位年龄为44岁

美国人口普查局对美国人购买住房的调查主要是从不同年龄段人群购房比例的变化来看购房大军,而房地产经纪人协会对美国家庭购买住房的分析则侧重家庭结构,通过不同类型家庭购房比例变化观察房地产市场的潜在购买人群。

美国人购买住房的年龄越来越大,这也同大多数80后推迟购买住房的现实相吻合。2010年美国人购买住房的中位年龄是39岁,2012年上升到42岁,2014和2015年均为44岁。

年轻人买不起房源于房价高收入低,2010年美国购买住房家庭的平均收入为72200美元,2012年为78600美元,2014年为84500美元,2015年为86100美元。

2015年美国住房的中位价格仍没有超过20万美元,但在纽约、洛杉矶、旧金山等大都会地区,中位房价要超过50万美元,这对年轻人购买住房造成很大的财务压力。

2010年美国夫妻家庭购买住房在所有类型家庭购买住房中占比为58%,2015年占比上升到67%,这类家庭成为买房族的主力军。单亲女性家庭2010年购买住房占比为20%,2015年占比下降到15%。

美国家庭有多大比例拥有两套住房呢?房地产经纪人协会的数据显示,2010年,14%的家庭拥有两套住房,2012年比2010年增长了5个百分点,达到19%,2014年更是上升到21%,不过2015年又回到19%。

美国人购买第一套住宅在法律上称之为自用住宅,而购买第二套住宅,则一般定义为商业住宅,这类住宅往往以出租来增加房屋主的收入,因此在贷款上享受不到购买第一套自用住宅政府提供的奖励政策。

家庭状况 2010年 2012年 2014年 2015年
买房中位年龄 39 42 44 44
家庭收入 72200 78600 84500 86100
夫妇家庭 58% 65% 65% 67%
单身女性 20% 16% 16% 15%
单身男性 12% 9% 9% 9%
同居男女 8% 8% 8% 7%
有孩子比例 35% 41% 35% 37%
两套房比例 14% 19% 21% 19%

夫妇买房的中位面积为220平方米

根据美国房地产经纪人协会的调查,带有孩子的夫妇家庭是2015年买房的主力军。买房的夫妇家庭年中位收入为10万美元,购买住房的中位年龄是36岁。

其中27%的家庭是首次购买住房,82%的家庭购买的是二手房。2015年带有孩子的夫妇家庭购买的住房中位面积为220平方米,中位房价为26万美元,92%家庭购买的住房为独立住宅,3%家庭购买的住房为连体住宅,1%家庭购买的住宅为公寓。

首次购房者的中位价格为17万美元

美国首次买房的家庭是什么情形呢?2015年购买住房的首购家庭主人中位年龄为31岁,88%的人是购买二手房,56%的家庭为夫妇家庭,18%的家庭为女性单亲家庭。2015年首次购屋家庭年中位收入为69400美元,购买的住房中位价格为17万美元,房子中位面积为160平方米。2015年首次购屋家庭有80%是购买独立住宅,9%的家庭是购买连体住宅,3%的家庭是购买公寓。

2015年将大房子换成小房子的家庭有80%是购买独立住宅,8%的家庭是购买连体住宅,5%的家庭是购买公寓。